“公司管理层向各位股东致以诚挚歉意。”3月31日晚，万科A（00002.SZ）在2025年年报中再次为亏损致歉，“万科受部分高地价项目进入结算周期、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，亏损额较2024年进一步扩大。”
万科大楼 网络图
财报显示，2025年万科实现营收2334亿元，同比下降31.98%；归母净利润为-885.56亿元，同比下降78.98%；资产总额约1.02万亿元，负债总额约7847.62亿元，净负债率约123.48%，同比上升42.88个百分点。
具体来看，万科的主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务。其中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1906.5亿元，占比81.7%；来自物业服务的营业收入为355.2亿元，占比15.2%。
“公司业绩亏损既有外部因素影响，更有既往经营失策等自身因素。”万科表示。
具体来看，这一方面是由于房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，约为8.1%。报告期内，万科的房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
此外，导致亏损的原因还包括业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值；部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
业绩并不理想，但万科整体仍保持了经营稳定。在保交付方面，万科全年共交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套。
在房地产开发业务方面，万科实现销售面积1025万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%；全年18个项目首开表现超额达成投资决策目标，整体首开推盘去化率达60%。截至2025年末，万科合并报表范围内有1096.9万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.1%，合同金额合计约1135.9亿元，较上年末下降48.6%。
报告期内，万科累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6357元/平方米。其中，新获取资源均为存量盘活项目。
与此同时，万科还在加速业务优化和资产处置。2025年，与中旅国际签署冰雪业务合作协议，完成该业务板块退出；同时把握大宗资产交易市场机遇，加快资金回笼效率，年内完成了杭州、大连的部分自持物业的交易，实现在北京、上海、厦门等多地多个经营性资产的退出。据披露，万科累计完成大宗资产交易31宗，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额113亿元。
同时，万科进行了一番组织架构调整，明确了集团总部、地区公司及事业部三类组织的具体管理定位。其中，开发业务的管理架构由原先的“三级半”简化为“集团总部—地区公司”两级，38个区域及城市公司整合为16个地区公司，原9个事业部调整为8个事业部，总部部门从7个扩展至13个，进一步强化了总部的管理和控制能力。
债务方面，万科全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款）。存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。同时，大股东深铁集团通过市场化、法治化手段予以支持，截至本报告披露日已累计提供股东借款335.2亿元。在各方支持下，截至本报告披露日，万科已完成332.1亿元的公开债务偿付。
面向2026年，万科表示，在攻坚克难、全力化险的关键阶段，得到各方鼎力支持与倾力相助，为公司稳妥处置风险、稳定经营基本面、修复市场信心提供了坚实支撑。2026年，万科将聚焦化险和发展两大主题持续推动关键工作落地。“公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。”
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